Là quốc gia có thu nhập trung bình thấp nhưng giá nhà lại đang ở “trên trời”. Từ 4 năm trở lại đây, giá bán những căn hộ bình dân mới dưới 30 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn vắng bóng trên thị trường. Mặc dù có nhu cầu rất lớn nhưng giới bình dân kiếm được những căn hộ chung cư có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó. Thay vì tập trung xây dựng loại hình nhà ở bình dân mà người dân cần, phù hợp túi tiền, các doanh nghiệp bất động sản đổ xô phát triển căn hộ cao cấp. Thị trường bất động sản giờ đây có sự lệch pha lớn giữa cung và cầu.
Vì sao không phát triển những dự án xây dựng chung cư bình dân để bán vì đây là phân khúc đang thiếu trầm trọng vàcó nhu cầu lớn? Trước câu hỏi này, một doanh nhân lâu năm trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở trả lời dứt khoát: “không thể làm được vì rủi ro rất lớn”.
“Trần ai” thủ tục xây dựng
Câu chuyện chẳng doanh nghiệp nào muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, khiến cho thị trường thiếu trầm trọng, đã diễn ra từ nhiều năm qua. Một trong những nguyên nhân chính, khiến các doanh nghiệp không hào hứng đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, là do thủ tục hành chính. Một khảo sát gần đây của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã chỉ ra: thủ tục xây dựng phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí lớn, giá bán thấp, nên đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ không có lợi nhuận. Chỉ xây nhà cho đối tượng thu nhập cao mới có lợi nhuận.
Thị trường bất động sản giờ đây có sự lệch pha lớn giữa cung và cầu. Ảnh Hoàng Hà.
VCCI liệt kê có khoảng 10 thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư xây dựng mà các doanh nghiệp luôn gặp phải khó khăn. Đó là gặp khó về quyết định chủ trương đầu tư; về các thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng; các thủ tục liên quan tới quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy; thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường; xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường; thẩm định thiết kế, cơ sở, thiết kế xây dựng; đăng ký giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng…
Nguyên nhân gặp khó là do cán bộ giải quyết hồ sơ và sự chồng chéo, phức tạp của pháp luật. Các doanh nghiệp phải đi lại nhiều lần để có thể được cấp phép. Ngoài ra, một tỷ lệ lớn doanh nghiệp cho biết, họ còn bị cán bộ giải quyết hồ sơ gây khó khăn, có thể ngâm hồ sơ, hành, hạch sách. Nhiều doanh nghiệp thừa nhận đã phải trả chi phí không chính thức, ở một số thủ tục hành chính, trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho thấy, thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, còn rất nhiều “trần ai”. Thực tế, cứ thủ tục nào về cấp phép xây dựng mà liên quan đến cơ quan quản lý Nhà nước đều vướng. Thời gian giải quyết thủ tục từ khâu thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy, đến bắt tay vào xây dựng, mất 166 ngày, dài hơn từ 2-3 lần các nước trong khu vực. Nếu bao gồm cả các khâu trước đó như: quyết định chủ trương đầu tư; thủ tục về đất đai, giải phóng mặt bằng; quy hoạch xây dựng... thì còn dài hơn nữa.
Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản tp Hồ Chí Minh (HoREA), vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Nguyên nhân chủ yếu là do quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại mất khoảng 3-5 năm…
Ông giám đốc doanh nghiệp bất động sản khi tôi hỏi chuyện cũng chia sẻ, khó khăn về vốn chưa lớn bằng khó khăn về thủ tục hành chính. Để được cấp phép xây dựng, có rất nhiều những thủ tục liên ngành cần được phê duyệt. Mặc dù đã có quy trình cụ thể, được quy định trong pháp luật, song thực tế lại có cách hiểu và thực thi khác nhau, gây khó cho doanh nghiệp.
Sự phức tạp về quy trình thủ tục, sự chồng chéo về thẩm quyền, đã tạo ra rủi ro trong xử lý hồ sơ, gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp. Xét trong hoàn cảnh phải bỏ ra nhiều thời gian, công sức và chi phí ban đầu như vậy, tính ra xây căn hộ cao cấp bán mới có lời, còn xây căn hộ bình dân không đem lại hiệu quả.
Gói cải cách
Việc phát triển phân khúc căn hộ bình dân không chỉ đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đa số khách hàng mà còn là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, nó có tác động lan tỏa tới khoảng 38 ngành nghề liên quan đến thị trường bất động sản.
Trao đổi với các doanh nghiệp hầu hết họ đều mong muốn có những cải cách mạnh mẽ về thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, cải cách thủ tục hành chínhtrong những lĩnh vực quan trọng như đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường, có tác dụng tích cực không kém một “gói hỗ trợ” giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Đây là thời điểm các cơ quan chức năng cần rà soát lại hệ thống pháp luật về đầu tư xây dựng và các lĩnh vực liên quan như phòng cháy chữa cháy, đất đai, môi trường, xem xét loại bỏ những quy định mâu thuẫn chồng chéo, gây khó cho doanh nghiệp và cả cơ quan thực hiện.
Thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo hướng lồng ghép, tích hợp về quy trình, hồ sơ, giấy tờ, để giảm sự phiền phức thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Xây dựng một bộ chỉ số đánh giá mức độ thuận lợi của việc thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường ở cấp tỉnh. Đẩy mạnh số hóa và dịch vụ công trực tuyến, chú trọng vào giám sát và thực thi. Xây dựng các tài liệu hướng dẫn chi tiết, minh họa dễ hiểu về quy trình thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt lưu ý đến nhóm các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn nhất.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, cải cách thủ tục hành chính là một trong những giải pháp quan trọng, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp, giảm bớt gánh nặng tuân thủ pháp luật. Cải cách thủ tục hành chính trong những lĩnh vực quan trọng như đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường, có tác dụng tích cực không kém một “gói hỗ trợ” giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Lĩnh vực bất động sản liên quan đến 15 luật, hàng chục nghị định và hàng trăm thông tư. Để xử lý những rào cản, mâu thuẫn, chồng chéo trong “núi” luật này là chuyện không đơn giản, cần rất nhiều thời gian và công sức của cả cơ quan hành pháp và lập pháp.
